Loi Carrez et surface habitable : ce que chacune mesure
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La superficie privative, dite loi Carrez, figure dans l’acte de vente d’un lot de copropriété. La surface habitable figure dans le bail d’un logement. Les deux se ressemblent, mais elles n’ont ni le même texte, ni tout à fait les mêmes exclusions, ni les mêmes suites en cas d’erreur.
À quoi sert chacune
Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, et tout contrat qui réalise ou constate la vente d’un lot de copropriété ou d’une fraction de lot, mentionne la superficie de la partie privative. En l’absence de toute mention de superficie, la nullité de l’acte peut être invoquée.
Le contrat de location, lui, précise la surface habitable de la chose louée, telle que la définit le code de la construction et de l’habitation.
Ce qui est compté et ce qui est exclu
| Critère | Superficie privative (loi Carrez) | Surface habitable |
|---|---|---|
| Ce qui est mesuré | les planchers des locaux clos et couverts | la surface de plancher construite du logement |
| Ce qui est déduit | murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres | les mêmes surfaces |
| Hauteur | parties de locaux de moins de 1,80 mètre non comptées | même règle |
| Ce qui est exclu | caves, garages, emplacements de stationnement ; lots ou fractions de lot de moins de 8 mètres carrés | combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances |
| Texte | loi du 10 juillet 1965, art. 46 ; décret du 17 mars 1967, art. 4-1 et 4-2 | CCH, R. 156-1 |
La surface habitable écarte donc, en les nommant, des espaces que le texte de la superficie privative ne cite pas : vérandas, loggias, combles non aménagés, sous-sols, remises. Pour la superficie privative, le critère est celui du local clos et couvert. Le volume habitable est le total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond.
Le seuil de 1,80 mètre
Dans les deux définitions, il n’est pas tenu compte des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Dans une pièce mansardée, seule la partie où la hauteur atteint 1,80 mètre est donc comptée.
Les lots de petite surface
L’obligation de mentionner la superficie ne s’applique ni aux caves, ni aux garages, ni aux emplacements de stationnement, ni aux lots ou fractions de lot d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés. Ces lots ou fractions de lot ne sont pas pris en compte dans le calcul de la superficie privative.
En cas d’écart
À la vente
- Superficie supérieure à celle de l’acte : l’excédent ne donne lieu à aucun supplément de prix.
- Superficie inférieure de plus d’un vingtième : le vendeur supporte, à la demande de l’acquéreur, une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
- L’action en diminution du prix est intentée dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique, à peine de déchéance.
- Absence de toute mention de superficie : l’action en nullité est intentée au plus tard un mois après l’acte authentique. Si cet acte mentionne la superficie, sa signature fait perdre le droit d’agir en nullité de la promesse qui l’a précédé.
À la location
Si la surface habitable est inférieure de plus d’un vingtième à celle du contrat, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. Sans accord, ou sans réponse du bailleur dans un délai de deux mois, le juge peut être saisi dans les quatre mois qui suivent la demande. La diminution prend effet à la date de signature du bail ; si la demande intervient plus de six mois après la prise d’effet du bail, elle prend effet à la date de la demande.
L’attestation de mesurage
Aucun texte ne fixe le contenu ni la présentation d’une attestation de mesurage, et le mesurage n’exige pas de certification de l’opérateur. Le jour de l’acte authentique, le notaire remet aux parties une copie de l’acte ou un certificat qui reproduit la clause de superficie.
Et dans Verlis
Dans Verlis, une même liste de locaux mesurés donne les deux surfaces. La surface d’un local se saisit en nombre ou en calcul, la partie de hauteur inférieure à 1,80 mètre se déduit, et les surfaces non comptées sont listées à part. L’attestation est produite en PDF, et la surface habitable d’un mesurage complet est proposée dans la saisie du DPE. Voir le logiciel de mesurage et la version d’essai gratuite.
Textes
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, article 46.
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, articles 4-1 à 4-3.
- Code de la construction et de l’habitation, article R. 156-1.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3 et 3-1.
Cette page résume les textes ; elle ne les remplace pas. Des cas particuliers existent (fraction de lot, locaux dont le caractère clos et couvert se discute, dépendances) : en cas de doute, c’est le texte publié sur Légifrance qui fait foi.