DPE collectif : le DPE de l’immeuble et ceux de ses appartements
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Un immeuble d’habitation collectif peut faire l’objet d’un DPE établi pour l’ensemble du bâtiment, sur la visite d’un échantillon de logements. Ce diagnostic ne vaut pas DPE de chaque appartement, mais ses données permettent, sous conditions, de générer ceux des appartements.
Quand un DPE d’immeuble est demandé
Tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 dispose d’un diagnostic de performance énergétique. Ce diagnostic est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu’un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 établit que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C.
Le guide du ministère à l’attention des diagnostiqueurs (juillet 2024) donne le calendrier de cette obligation pour les copropriétés : dès le 1er janvier 2024 pour plus de deux cents lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, le 1er janvier 2025 entre cinquante et deux cents lots, le 1er janvier 2026 pour cinquante lots au plus. Il rappelle deux autres obligations : un DPE à l’appartement en cas de vente ou de location, et le DPE d’un immeuble en cas de vente ou de location de l’ensemble de cet immeuble.
En copropriété, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la décision de réaliser le diagnostic puis, à l’assemblée qui suit sa réalisation, sa présentation par la personne qui l’a établi et la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique. Ce DPE est l’une des bases du projet de plan pluriannuel de travaux.
Trois DPE à ne pas confondre
- le DPE collectif, à l’immeuble ;
- le DPE à l’appartement (un copropriétaire vend ou loue son logement) ;
- le DPE à l’appartement établi à partir des données de l’immeuble (un bailleur social renouvelle les DPE de son parc).
Un DPE à l’immeuble ne vaut plus DPE à l’appartement pour chacun des lots : le décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020 a remplacé cette disposition par la possibilité de générer les DPE des appartements lors de la réalisation du DPE de l’immeuble, dans tout bâtiment collectif d’habitation. Cette génération n’est pas obligatoire.
Les logements à visiter
Le DPE d’un immeuble demande la visite de l’ensemble des logements. À défaut, le diagnostiqueur l’établit sur la visite d’un échantillon ; l’enveloppe et les équipements de l’immeuble sont alors décrits par extrapolation. Sont visités au minimum :
- un logement de chaque typologie (T1, T2, T3…) ;
- un logement sur chaque type de plancher bas (sous-sol, vide sanitaire, terre-plein…) ;
- un logement en étage intermédiaire ;
- un logement sous chaque type de toiture (combles perdus, toiture terrasse, combles aménagés…).
Au-delà de trente logements s’ajoute un nombre minimal : de 31 à 100 logements, au moins un dixième des appartements de l’immeuble ; au-delà de 100, au moins 10 logements et au moins un vingtième des appartements (13 logements pour un immeuble de 250).
Les logements visités sont précisés dans la fiche technique du DPE. Sur cet échantillon, le diagnostiqueur vérifie la cohérence des informations communiquées par le propriétaire ou le syndic ; en cas d’inexactitude dans un logement, il visite deux autres logements de même type. Sans accès à un échantillon représentatif, il ne réalise pas le DPE.
Comment se calcule le DPE de l’immeuble
Le calcul se fait à l’échelle de l’immeuble : son enveloppe globale pour le besoin de chauffage, sa surface habitable totale et son nombre d’appartements pour le besoin d’eau chaude sanitaire. La surface habitable de l’immeuble et celle de chacun des lots, fournies par le syndic ou le bailleur social, sont obligatoires pour un DPE collectif.
Un système collectif est calculé directement à l’échelle de l’immeuble. Pour des systèmes individuels, la méthode définit un appartement « moyen », dont la surface est la surface habitable de l’immeuble divisée par le nombre de logements : les consommations obtenues pour chaque type de système observé dans l’échantillon sont multipliées par le nombre d’appartements ainsi équipés, puis additionnées.
Générer les DPE des appartements : les conditions
Lors de la réalisation du DPE de l’immeuble, le diagnostiqueur peut établir les DPE de l’ensemble des appartements à partir des informations collectées ou calculées pour l’immeuble, à condition qu’au minimum les menuiseries, les systèmes de ventilation et les systèmes de chauffage soient similaires. Ces DPE sont réalisés par le même diagnostiqueur que celui de l’immeuble, et la visite de chaque logement n’est alors pas obligatoire. Deux cas en sortent :
- chauffage individuel dans un immeuble qui n’est pas géré de manière homogène (une copropriété, par exemple) : chaque appartement est calculé selon la méthode du DPE à l’appartement ; le diagnostiqueur visite donc tous les appartements et ne peut pas établir le DPE de ceux auxquels il n’a pas accès ;
- eau chaude individuelle dans le même cas : le calcul est fait par appartement ; si le chauffage est collectif, les appartements non visités sont calculés par défaut avec le système le moins performant observé dans l’échantillon, ce que le DPE précise.
Un immeuble est « géré de manière homogène » quand son propriétaire unique atteste que les systèmes et les menuiseries sont similaires dans l’ensemble des logements.
Les clés de répartition
| Consommation de l’immeuble | Cas | Répartition entre les appartements |
|---|---|---|
| Chauffage et ses auxiliaires | collectif sans individualisation des frais | au prorata de la surface habitable |
| Chauffage et ses auxiliaires | collectif avec individualisation des frais, ou individuel géré de manière homogène | une part au prorata de la surface habitable, une part au prorata du besoin de chauffage, selon le coefficient d’individualisation des frais de chauffage |
| Eau chaude sanitaire et ses auxiliaires | collective, ou individuelle gérée de manière homogène | au prorata du besoin d’eau chaude, qui ne dépend que de la surface habitable |
| Refroidissement et ses auxiliaires | collectif, ou individuel géré de manière homogène | au prorata du besoin de refroidissement |
Le coefficient d’individualisation des frais de chauffage est obtenu auprès du propriétaire de l’immeuble ou du syndic ; il vaut 1 en chauffage individuel et 0,7 par défaut. Le besoin de chauffage de chaque appartement est estimé par une méthode simplifiée, d’après sa surface habitable et sa position dans l’immeuble, sans les masques solaires ni les pertes récupérées. Les auxiliaires de ventilation sont répartis au prorata de la surface habitable ; l’éclairage se calcule sur celle de l’appartement.
Et dans Verlis
Dans Verlis, la liste de tous les appartements de l’immeuble se saisit une fois ; les logements visités en sont tirés. Le logiciel génère le DPE de chaque appartement dans son propre dossier, avec ses clés de répartition, et refuse de générer tant que le DPE de l’immeuble n’a pas de classe. Voir le logiciel de DPE ou la version d’essai gratuite.
Textes
- Code de la construction et de l’habitation, articles L. 126-31 et R. 126-20.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (statut de la copropriété), articles 14-2 et 24-4.
- Méthode de calcul 3CL-DPE 2021 (annexe 1, mise à jour d’octobre 2021), § 17.
- Guide DPE logements à l’attention des diagnostiqueurs, version 3, juillet 2024.
Cette page résume les textes ; elle ne les remplace pas. Des cas particuliers existent (chauffage collectif alimentant plusieurs immeubles, immeuble mixte avec des locaux tertiaires) : en cas de doute, c’est le texte publié sur Légifrance qui fait foi.