État des lieux de location : entrée, sortie, contenu obligatoire

Dernière mise à jour : 13 octobre 2026

L’état des lieux décrit le logement loué et constate son état de conservation, à la remise des clés puis à leur restitution. La loi du 6 juillet 1989 en pose le principe ; un décret du 30 mars 2016 en fixe le contenu, sans imposer de modèle.

Quand et comment il est établi

Un état des lieux est établi lors de la remise des clés, puis lors de leur restitution. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties, ou par un tiers qu’elles mandatent, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties. Il porte sur l’ensemble des locaux et équipements d’usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive.

La règle vaut pour le logement loué comme résidence principale, vide ou meublé, et pour le bail mobilité. Le logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat. Les états des lieux d’entrée et de sortie forment un document unique ou des documents distincts de présentation similaire, pour permettre la comparaison. Sur papier ou sous forme électronique, l’état des lieux est remis à chacune des parties ou à son mandataire au moment de sa signature.

S’il ne peut pas être établi ainsi, il l’est par un commissaire de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente. Les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, et les parties sont avisées au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Sans état des lieux, le code civil présume que le locataire a reçu les lieux en bon état de réparations locatives. La partie qui a fait obstacle à son établissement, ou à la remise d’un exemplaire, ne peut pas invoquer cette présomption.

L’état des lieux est joint au contrat de location, mais il ne fait pas partie du dossier de diagnostic technique annexé au bail.

Ce que contient l’état des lieux

L’article 2 du décret du 30 mars 2016 fixe les informations minimales. À l’entrée comme à la sortie :

le type d’état des lieux, d’entrée ou de sortie, et sa date d’établissement ;
la localisation du logement ;
le nom ou la dénomination des parties, le domicile ou le siège social du bailleur ;
le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour le réaliser ;
le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement ;
la signature des parties ou des personnes mandatées.

À la sortie s’ajoutent :

l’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire ;
la date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;
éventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’entrée.

La description peut être complétée d’observations ou de réserves et illustrée d’images. Les textes ne fixent aucune échelle pour qualifier l’état d’un élément.

Compteurs et compléments après l’entrée

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, lorsque le logement a une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L’extrait correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique, si elle le demande.

Le locataire peut demander deux compléments :

dans un délai de dix jours à compter de l’établissement de l’état des lieux d’entrée, que le bailleur ou son représentant le complète ; en cas de refus, il peut saisir la commission départementale de conciliation ;
pendant le premier mois de la période de chauffe, que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Logement meublé : l’inventaire du mobilier

Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement. Un inventaire et un état détaillé de ce mobilier sont établis à la remise et à la restitution des clés, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties. Signés par les parties ou par un tiers qu’elles mandatent, ils sont joints au contrat de location, sans autre facturation que celle de l’état des lieux. La règle vaut aussi pour le bail mobilité.

Le décret du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale du mobilier, en onze éléments :

literie comprenant couette ou couverture ;
dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
plaques de cuisson ;
four ou four à micro-ondes ;
réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, réfrigérateur doté d’un compartiment à une température inférieure ou égale à −6 °C ;
vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
ustensiles de cuisine ;
table et sièges ;
étagères de rangement ;
luminaires ;
matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

À la sortie : dégradations et vétusté

Le locataire rend le logement tel qu’il l’a reçu d’après l’état des lieux, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Il répond des dégradations et des pertes survenues pendant le contrat, à moins de prouver qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le décret définit la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement du logement. Dès la signature du bail, les parties peuvent convenir d’une grille de vétusté, choisie parmi celles d’un accord collectif de location ou d’un accord collectif local, même si le logement n’en relève pas. La grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels appliqués au prix des réparations locatives.

Le dépôt de garantie

Lorsque le contrat prévoit un dépôt de garantie, son délai de restitution dépend des deux états des lieux :

un mois au plus à compter de la remise des clés, lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ;
deux mois au plus dans les autres cas, à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Le bailleur déduit les sommes qui lui restent dues et celles dont il pourrait être tenu à la place du locataire, à condition qu’elles soient dûment justifiées. Lors de la remise des clés, le locataire indique l’adresse de son nouveau domicile.

Sur l’état du logement lui-même, voir le guide du logement décent.

Et dans Verlis

Verlis établit l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Chaque pièce reçoit ses éléments usuels ; l’état de chacun est choisi par l’opérateur, jamais présumé. S’y ajoutent les compteurs et les clés, l’inventaire du mobilier d’un meublé et les photos par pièce. L’état des lieux de sortie reprend celui d’entrée, avec le constat d’entrée en regard. Les parties signent sur la tablette, et le rapport est produit en PDF. Voir les autres missions couvertes par Verlis ou la version d’essai gratuite.

Textes

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 2, 3-2, 7, 22, 25-3 à 25-5 et 25-12.
Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux et vétusté), en vigueur depuis le 1er juin 2016.
Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (mobilier d’un logement meublé).
Code civil, articles 1730 et 1731.

Cette page résume les textes ; elle ne les remplace pas. Des cas particuliers existent (état des lieux établi par un commissaire de justice, accords collectifs sur la vétusté, bail mobilité) : en cas de doute, c’est le texte publié sur Légifrance qui fait foi.