Logement décent : les caractéristiques exigées d’un logement loué

Dernière mise à jour : 13 octobre 2026

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent. La loi du 6 juillet 1989 en pose les exigences ; le décret du 30 janvier 2002 en détaille les caractéristiques, point par point.

Ce que le bailleur doit remettre

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le logement décent :

• ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ;
• est exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ;
• répond à un niveau de performance minimal ;
• est doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par décret, notamment pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte. Les logements-foyers et les logements destinés aux travailleurs agricoles, soumis à des règlements spécifiques, n’en relèvent pas.

L’absence d’espèces nuisibles et parasites est une exigence propre à la loi : le décret n’y consacre pas d’article.

Sécurité physique et santé

L’article 2 du décret énumère sept conditions :

1. le logement assure le clos et le couvert : le gros œuvre et ses accès sont en bon état d’entretien et de solidité et protègent les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture protègent contre les infiltrations d’eau ;
2. il est protégé contre les infiltrations d’air parasites : les portes, les fenêtres, les murs et les parois donnant sur l’extérieur ou sur des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante ; les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres ; les cheminées sont munies de trappes ;
3. les dispositifs de retenue des personnes, tels que les garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement ;
6. le logement permet une aération suffisante : les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés à une occupation normale et au fonctionnement des équipements ;
7. les pièces principales bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Éléments d’équipement et de confort

L’article 3 en compte six :

1. une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion, et adaptée aux caractéristiques du logement ;
2. une installation d’alimentation en eau potable qui assure, à l’intérieur du logement, une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;
3. des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes qui empêchent le refoulement des odeurs et des effluents, munies de siphon ;
4. une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson, avec un évier raccordé à l’eau chaude et froide et à une évacuation des eaux usées ;
5. une installation sanitaire intérieure au logement : un w.-c. séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, avec baignoire ou douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées ;
6. un réseau électrique qui permet l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès, et le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans un logement d’une seule pièce, l’installation sanitaire peut se limiter à un w.-c. extérieur au logement, à condition qu’il soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

Le niveau de performance énergétique minimal

Le niveau de performance d’un logement décent est compris entre la classe A et la classe indiquée, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. Les logements qui n’y répondent pas aux échéances fixées sont considérés comme non décents. Le guide de la classe de DPE minimale pour louer détaille ce calendrier.

Le décret définit deux cas dans lesquels le juge ne peut pas ordonner les travaux visant à atteindre ce niveau : un risque de pathologie du bâti, attesté par une note argumentée d’un homme de l’art ; un refus d’autorisation de l’autorité administrative, pour des travaux qui modifient l’état des parties extérieures ou des éléments d’architecture et de décoration.

Pièce principale, arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité

Le logement dispose au moins d’une pièce principale qui a :

• soit une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres ;
• soit un volume habitable d’au moins 20 m³.

La surface habitable et le volume habitable se déterminent selon l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation : voir le guide de la surface habitable.

Un logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, pris en application de l’article L. 511-11 du même code, ne peut pas être considéré comme un logement décent.

Outre-mer : ce qui change

En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte :

• la protection contre les infiltrations d’eau peut s’apprécier en tenant compte des conditions climatiques propres à ces collectivités ;
• la protection contre les infiltrations d’air parasites ne s’applique pas ;
• l’installation de chauffage peut ne pas être exigée lorsque les conditions climatiques le justifient ;
• l’alimentation en eau chaude de la cuisine et de l’installation sanitaire n’est pas exigée.

À Mayotte, le décret s’applique en outre avec des adaptations jusqu’au 31 décembre 2029. Entre autres, la cinquième condition de sécurité est remplacée par un coffret électrique de répartition, relié à une prise de terre normalisée et sécurisé par un disjoncteur différentiel ; les exigences sur la cuisine ou le coin cuisine ne valent que s’il existe ; l’installation sanitaire n’a pas à être intérieure au logement.

Et dans Verlis

Verlis établit le constat point par point : chaque point est constaté conforme, non conforme avec la constatation, ou non vérifié avec le motif, le texte du décret en regard. La classe est reprise d’un DPE du dossier, et la surface de la pièce principale est proposée d’après un mesurage du dossier. La conclusion n’est donnée que lorsque tout est constaté. Voir les autres missions couvertes par Verlis ou la version d’essai gratuite.

Textes

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6, modifié par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (art. 160).
• Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, articles 1 à 6 bis, modifié notamment par les décrets n° 2023-796 du 18 août 2023 et n° 2024-1192 du 20 décembre 2024.
• Code de la construction et de l’habitation, articles L. 173-1-1, L. 511-11 et R. 156-1.

Cette page résume les textes ; elle ne les remplace pas. Elle ne dit pas ce qu’un juge déciderait pour un bail donné, ni à quels contrats s’applique chaque échéance : en cas de doute, c’est le texte publié sur Légifrance qui fait foi.